Wer in den vergangenen Jahren eine Wohnung in einer deutschen Innenstadt verkauft oder gekauft hat, kennt das Thema aus eigener Erfahrung: Die Frage, ob eine Straße vor dem Haus zur Fahrradzone wird, ob Parkplätze wegfallen oder eine neue Tramstrecke entsteht, ist längst kein reines Mobilitätsthema mehr. Sie ist eine Frage des Immobilienwerts.
Was die Verkehrswende konkret bedeutet
Unter dem Begriff Verkehrswende versteht man den strukturellen Umbau des städtischen Mobilitätssystems: weg vom privaten Auto, hin zu Fuß-, Rad- und öffentlichem Nahverkehr. Das betrifft die Infrastruktur direkt. Straßen werden umgewidmet, Stellplätze reduziert, Busspuren ausgebaut. In Berlin wurden seit 2018 über 100 Kilometer neue Radwege angelegt, München plant bis 2035 mehrere neue U-Bahn-Linien, und Frankfurt hat ganze Innenstadtbereiche zur Fußgängerzone umgebaut.
Experten dokumentieren regelmäßig, wie der motorisierte Individualverkehr in Städten Flächen bindet, die anderweitig genutzt werden könnten. Rund 60 Prozent der versiegelten Stadtfläche entfällt in vielen deutschen Kommunen auf Straßen und Parkflächen. Wenn diese Flächen neu verteilt werden, verändert das das unmittelbare Wohnumfeld erheblich.
Lärm, Luft und Lage: drei unterschätzte Preisfaktoren
Immobilienpreise reagieren empfindlich auf Veränderungen im direkten Umfeld. Das ist keine neue Erkenntnis, aber die Verkehrswende bringt sie neu in den Fokus. Studien aus den Niederlanden und der Schweiz zeigen, dass die Nähe zu einer gut ausgebauten Tramstrecke den Wohnungswert um bis zu acht Prozent steigern kann, sofern die Linie keinen übermäßigen Lärm erzeugt. In Deutschland sind die Effekte ähnlich, aber regional stark unterschiedlich.
Besonders deutlich wird das in Städten mit konsequentem Parkraumabbau. Wo früher Stellplätze direkt vor dem Haus die Nachbarschaft prägten, entstehen heute Grünstreifen, Sitzmöbel oder breitere Gehwege. Das hebt die Aufenthaltsqualität, senkt den Lärmpegel und macht eine Adresse attraktiver. Mehrere Gutachterausschüsse in NRW haben in den vergangenen Jahren festgestellt, dass Erdgeschosswohnungen in beruhigten Straßen teilweise 15 bis 20 Prozent mehr erzielen als vergleichbare Objekte an stark befahrenen Straßen.
Nicht alle Lagen profitieren gleich
Die Verkehrswende wirkt nicht gleichmäßig. Wer in einem Gebiet wohnt, das bislang vor allem über das Auto gut erreichbar war, kann durch Stellplatzabbau oder neue Tempolimits Nachteile erleben. Das betrifft vor allem Randlagen und Gewerbegebiete am Stadtrand, die noch keinen guten ÖPNV-Anschluss haben.
Interessant ist die Situation in Umlandgemeinden nahe großer Städte. Regionen, die über S-Bahn-Linien oder Schnellbusse an die Kernstadt angebunden sind, profitieren vom Interesse derjenigen Käufer, die innerstädtisch wohnen möchten, aber die Preise scheuen. Das Umweltbundesamt beobachtet, dass gute ÖPNV-Anbindung im Münchener Umland heute explizit als Kaufargument genannt wird, früher war das allenfalls ein Nebenaspekt.
Gewinner und Verlierer im Überblick
- Profiteure: Wohnlagen an neuen oder aufgewerteten ÖPNV-Strecken, Straßen mit Verkehrsberuhigung, Quartiere mit neuen Grün- oder Aufenthaltsflächen
- Verlierer kurzfristig: Gebiete mit laufenden Baustellen (Tramausbau, Radwegbau), Eigentümer mit vielen Tiefgaragenstellplätzen in Lagen, wo der Bedarf sinkt
- Verlierer strukturell: Autoorientierte Lagen ohne Perspektive auf ÖPNV-Anschluss, Gewerbeimmobilien mit hoher Abhängigkeit von Pkw-Kundschaft
- Neutral bis positiv: Innenstadtlagen, die bereits heute wenig Autoverkehr aufweisen und durch weitere Umgestaltung profitieren
Der Faktor Planungsrecht
Viele Eigentümer unterschätzen, wie stark planungsrechtliche Entscheidungen den Wert ihrer Immobilie beeinflussen. Wenn eine Gemeinde beschließt, eine Straße zur Fahrradachse umzuwidmen, oder wenn ein neuer Bebauungsplan Stellplatzpflichten reduziert, hat das direkte Folgen für den Markt. Das Baugesetzbuch gibt Kommunen dabei erheblichen Spielraum bei der Steuerung von Nutzungen und Infrastruktur. Eigentümer und Käufer sollten deshalb nicht nur den aktuellen Zustand einer Lage bewerten, sondern aktiv Bauleitplanung und Stadtentwicklungskonzepte verfolgen.
Wer eine Immobilie in einem Bereich erworben hat, für den ein Mobilitätskonzept mit Verkehrsberuhigung geplant ist, kann mittelfristig mit einer Wertsteigerung rechnen. Umgekehrt kann eine geplante neue Straßenbahn-Trasse in der Bauphase für zwei bis drei Jahre erhebliche Belastungen bedeuten, bevor der positive Effekt der besseren Anbindung sichtbar wird.
Was das für Kauf- und Verkaufsentscheidungen bedeutet
Für Kaufinteressenten ergibt sich daraus eine konkrete Empfehlung: Nicht nur den Ist-Zustand einer Lage bewerten, sondern die Mobilitätspläne der Stadt recherchieren. Wo sind neue Tramlinien oder Schnellradwege geplant? Wo werden Parkplätze reduziert? Stadtentwicklungspläne sind in Deutschland öffentlich zugänglich und liefern oft belastbare Hinweise darauf, wie sich ein Quartier in den nächsten zehn Jahren verändern wird.
Für Eigentümer, die verkaufen möchten, gilt das Gegenteil: Liegt ein positives Infrastrukturprojekt bereits in der Umsetzung oder im Beschluss, kann es sinnvoll sein, diesen Moment für den Verkauf zu nutzen. Die Preiserwartung steigt häufig schon mit der Bekanntmachung des Projekts, nicht erst mit dessen Fertigstellung.
Die Verkehrswende ist damit kein abstraktes Politikthema. Sie ist ein handfester Faktor in der Immobilienbewertung, der in den nächsten Jahren an Gewicht gewinnen wird. Wer das bei Kauf oder Verkauf ausblendet, trifft seine Entscheidung auf unvollständiger Grundlage.
