Die Grundsteuer-Reform ist seit Jahren Thema, doch 2026 wird sie für Millionen Eigentümer spürbar konkret. Die Neubewertung der rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland ist weitgehend abgeschlossen, die Grundsteuermessbescheide wurden verschickt, und viele Kommunen haben ihre Hebesätze bereits angepasst. Wer jetzt nicht versteht, wie die neue Berechnung funktioniert, riskiert entweder unnötige Zahlungen oder verpasst berechtigte Einsprüche.
Warum die Reform überhaupt nötig war
Die bisherige Grundsteuer basierte auf Einheitswerten aus dem Jahr 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Grundlage 2018 für verfassungswidrig, weil jahrzehntelang keine Anpassung an die tatsächliche Wertentwicklung stattgefunden hatte. Ein Einfamilienhaus in München wurde damit nach einem Wert berechnet, der mit der Realität nichts mehr zu tun hatte. Das war ungleich und damit rechtlich nicht haltbar.
Der Gesetzgeber reagierte mit dem Grundsteuer-Reformgesetz von 2019. Die Kernidee: Grundstücke werden nach aktuellen Bodenrichtwerten und statistischen Mieten neu bewertet. Parallel dazu nutzten mehrere Bundesländer die Öffnungsklausel im Grundgesetz, um eigene Berechnungsmodelle einzuführen. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Saarland rechnen nach abweichenden Modellen. Eigentümer müssen also zunächst prüfen, in welchem Bundesland ihr Objekt liegt, bevor sie Vergleiche anstellen.
So funktioniert die neue Berechnung im Bundesmodell
Die Grundsteuer ergibt sich aus drei Faktoren, die miteinander multipliziert werden: dem Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz. Der Grundsteuerwert ersetzt den alten Einheitswert und basiert auf Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Wohnfläche und einer statistischen Nettokaltmiete. Die Steuermesszahl beträgt für Wohngrundstücke im Bundesmodell 0,34 Promille, für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille mit abweichenden Sonderregelungen.
Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus in einer mittelhessischen Stadt hat einen neu ermittelten Grundsteuerwert von 180.000 Euro. Multipliziert mit 0,34 Promille ergibt das einen Grundsteuermessbetrag von 61,20 Euro. Multipliziert mit einem kommunalen Hebesatz von 500 Prozent ergibt das eine jährliche Grundsteuer von 306 Euro. Ob das mehr oder weniger ist als bisher, hängt vom jeweiligen Ausgangswert und dem neuen Hebesatz ab. Pauschalaussagen sind hier schlicht falsch.
Der Hebesatz als entscheidender Stellhebel
Kommunen dürfen ihren Hebesatz frei festlegen. Viele haben ihn im Zuge der Reform angepasst, oft mit dem erklärten Ziel der „Aufkommensneutralität“: Die Gemeinde will insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor, verteilt die Last aber neu. Wer ein gut gelegenes Grundstück mit gestiegenem Bodenrichtwert hat, zahlt mehr. Wer in einer strukturschwachen Region wohnt, kann entlastet werden.
Für die Einordnung einzelner Hebesätze ist Hintergrundwissen hilfreich. Das Lexikon der Realsteuern erklärt die relevanten Fachbegriffe rund um Grundsteuer und Gewerbesteuer verständlich und ohne Marketingabsicht. Wer wissen will, was „Hebesatz“, „Messbetrag“ oder „Steuerschuldner“ konkret bedeuten, findet dort präzise Definitionen.
Kommunen sind nicht verpflichtet, aufkommensneutral zu bleiben. Einige Städte haben die Gelegenheit genutzt, ihre Haushalte zu konsolidieren. Frankfurt am Main hat seinen Hebesatz auf 595 Prozent festgesetzt, andere Großstädte liegen ähnlich hoch. Ländliche Gemeinden mit niedrigeren Bodenrichtwerten kompensieren das oft durch höhere Hebesätze, um ausreichend Einnahmen zu erzielen.
Bescheide prüfen: Worauf es ankommt
Der Grundsteuerwertbescheid kommt vom Finanzamt, der Grundsteuermessbescheid ebenfalls. Beide sind Grundlagenbescheide, gegen die separat Einspruch eingelegt werden muss. Der endgültige Grundsteuerbescheid kommt dann von der Kommune. Ein Fehler im Finanzamtsbescheid lässt sich nicht mehr im Kommunalbescheid anfechten.
- Wohnfläche prüfen: Häufige Fehlerquelle sind falsch übernommene Wohnflächen aus alten Unterlagen. Auch Anbauten, die nie gemeldet wurden, können Probleme erzeugen.
- Bodenrichtwert prüfen: Der verwendete Bodenrichtwert muss dem Stichtag 1. Januar 2022 entsprechen. Eigentümer können ihn über die Gutachterausschüsse der Länder einsehen.
- Gebäudeart prüfen: Ob ein Gebäude als Ein- oder Zweifamilienhaus oder als Mietwohngrundstück eingestuft wird, beeinflusst die Steuermesszahl erheblich.
- Einspruchsfrist beachten: Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Wer sie versäumt, kann sich später nur noch auf Fehler berufen, die sich auch auf den späteren Grundsteuerbescheid auswirken.
Besonderheiten in den Ländern mit Öffnungsklausel
Bayern hat sich für ein reines Flächenmodell entschieden: Grundstücksfläche und Wohnfläche zählen, nicht der Bodenrichtwert. Das klingt einfach, führt aber dazu, dass ein Grundstück in München nach demselben Muster berechnet wird wie eines in der Oberpfalz. Baden-Württemberg setzt auf den Bodenwert allein, also Grundstücksfläche multipliziert mit Bodenrichtwert ohne Berücksichtigung des Gebäudes. In Hamburg gibt es ein Wohnlagenmodell, das Lage und Nutzung kombiniert.
Diese Unterschiede machen bundesweite Vergleiche schwierig. Wer ein Objekt in mehreren Bundesländern besitzt, muss sich in verschiedene Systeme einlesen. Zuständig für die Bewertung ist jeweils das Finanzamt am Lageort des Grundstücks, nicht das Wohnsitzfinanzamt des Eigentümers.
Was Eigentümer jetzt konkret tun sollten
Zunächst sollten alle bisher eingegangenen Bescheide gesammelt und mit den tatsächlichen Grundstücksdaten abgeglichen werden. Die Statistischen Ämter stellen über das gemeinsame Datenportal der Länder die verwendeten statistischen Nettokaltmieten zur Verfügung, die in die Bewertung eingeflossen sind. Ein Abgleich lohnt sich, besonders wenn die Immobilie älter ist oder seit der ursprünglichen Meldung umgebaut wurde.
Wer unsicher ist, ob der eigene Bescheid korrekt ist, sollte sich die Rohdaten besorgen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne mit eingetragener Wohnfläche. Stimmen diese mit dem Bescheid überein, ist das Risiko gering. Weichen sie ab, ist ein Einspruch sinnvoll. Steuerberater und Lohnsteuerhilfevereine können dabei helfen, sind aber nicht zwingend erforderlich: Einfache Einsprüche können Eigentümer formlos und ohne Begründungspflicht selbst einlegen, sofern sie die Frist wahren.
Die Reform ist kein Einzelereignis. Kommunen können ihre Hebesätze jährlich anpassen, und auch die Grundsteuerwerte sollen künftig regelmäßig aktualisiert werden. Wer die grundlegenden Mechanismen einmal verstanden hat, wird mit künftigen Bescheiden deutlich besser umgehen können.
