Als im Herbst 2021 die Gaspreise in Europa zu klettern begannen und im Zuge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine ein Jahr später vollends explodierten, veränderte sich auf dem Immobilienmarkt etwas Grundlegendes. Nicht die Lage oder die Quadratmeterzahl standen plötzlich im Mittelpunkt von Kaufgesprächen, sondern die Frage: Wie viel kostet mich dieses Gebäude im Betrieb? Diese Verschiebung hat den Markt für energieeffiziente Immobilien dauerhaft neu strukturiert.
Vom Nischenargument zum Hauptmerkmal
Bis etwa 2020 war der Energieausweis für viele Käufer und Mieter bestenfalls ein Pflichtdokument beim Notartermin. Verkäufer erwähnten ihn, wenn er gut ausfiel, und schwiegen, wenn er es nicht tat. Seitdem hat sich die Situation gedreht. Laut einer Erhebung des Instituts der deutschen Wirtschaft aus dem Jahr 2023 erzielten Wohngebäude mit der Energieeffizienzklasse A oder B im bundesweiten Durchschnitt rund 14 Prozent höhere Verkaufspreise als vergleichbare Objekte der Klasse E oder schlechter. In Großstädten lag die Differenz teilweise noch deutlicher.
Das ist kein Zufall. Wer eine Gasheizung in einem schlecht gedämmten Altbau betreibt, kann bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung schnell auf jährliche Heizkosten von 3.000 bis 4.500 Euro kommen. Ein vergleichbares Haus mit Wärmepumpe, Fußbodenheizung und zeitgemäßer Dämmung kommt unter gleichen Bedingungen auf ein Drittel davon. Diese Differenz von mehreren hundert Euro im Monat beeinflusst die Kaufentscheidung direkt, weil Banken und Käufer sie zunehmend in ihre Finanzierungsrechnung einbeziehen.
Wie sich die Vermarktungsstrategie verändert hat
Makler und Anbieter haben reagiert. Exposés, die früher mit Begriffen wie „gepflegter Altbau“ oder „charmante Substanz“ arbeiteten, nennen heute konkrete Kennwerte: Primärenergiebedarf in kWh pro Quadratmeter und Jahr, Dämmstärke der Fassade, Baujahr der Heizungsanlage, Einsatz von Photovoltaik. Objekte mit schlechter Energiebilanz werden inzwischen entweder mit entsprechenden Preisabschlägen angeboten oder gezielt an Investoren vermarktet, die das Sanierungspotenzial einkalkulieren.
Regionale Unterschiede spielen dabei eine Rolle. In Ballungsräumen mit hohem Preisniveau können Käufer die Sanierungskosten oft noch einpreisen und bleiben trotzdem im Markt. In ländlicheren Lagen oder strukturschwachen Regionen kann ein schlechter Energieausweis dagegen zum echten Verkaufshindernis werden, weil die Gesamtrechnung aus Kaufpreis und notwendiger Sanierung nicht mehr aufgeht. Lokale Expertise ist in solchen Konstellationen entscheidend. Wer in Nordrhein-Westfalen kauft oder verkauft, findet bei spezialisierten Anbietern wie Immobilien Münster eine Anlaufstelle, die sowohl den regionalen Markt als auch die energetischen Anforderungen kennt.
Staatliche Förderung als Vermarktungshebel
Ein weiterer Faktor, der die Vermarktung energieeffizienter Immobilien beeinflusst, ist das Fördersystem. Die KfW und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle stellen unterschiedliche Programme bereit, deren Konditionen sich in den vergangenen Jahren mehrfach geändert haben. Nach dem Förderstopp im Januar 2022, als die KfW-Neubauförderung für wenige Stunden die Server zum Absturz brachte, wurde das System grundlegend überarbeitet.
Aktuell sind Sanierungen zu einem Effizienzhaus-55-Standard oder besser mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen von bis zu 15 Prozent der förderfähigen Kosten hinterlegt. Das macht gut sanierte Bestandsobjekte im Verkauf attraktiver, weil der Käufer unmittelbar nach dem Erwerb in den Genuss von Fördermitteln kommen kann. Für Verkäufer bedeutet das: Wer vor dem Verkauf in eine Sanierung investiert hat, kann den Erlös deutlich steigern. In einzelnen Fallbeispielen ließ sich eine Investition von 60.000 Euro in Dämmung, Heizungstausch und Fenstererneuerung durch einen Mehrerlös von 80.000 bis 90.000 Euro rechtfertigen.
Unterschiede zwischen Neubau und Bestand
Der Neubaumarkt hat seine eigene Dynamik. Nach dem Ende der ultraniedrigen Zinsen ab 2022 brach die Nachfrage nach Neubauten stark ein. Bauträger, die auf Kante finanziert hatten, kamen in Schwierigkeiten. Gleichzeitig blieb die Nachfrage nach energetisch hochwertigen Neubauobjekten stabiler als im Gesamtmarkt, weil Käufer die niedrigen Betriebskosten als Ausgleich für den höheren Kaufpreis akzeptierten.
Im Bestand ist das Bild differenzierter. Nicht jedes Altbaugebäude lässt sich wirtschaftlich sinnvoll auf einen modernen Standard bringen. Gründerzeitliche Fassaden mit denkmalschutzrechtlichen Auflagen, enge Gebäudeabstände oder statische Einschränkungen können Maßnahmen begrenzen. Hier gewinnen hybride Vermarktungsansätze an Bedeutung: Das Objekt wird offen mit seinen energetischen Schwächen angeboten, dafür aber mit einem detaillierten Sanierungsfahrplan und einer Fördermittelübersicht. Käufer wissen dann, worauf sie sich einlassen, und können kalkulieren.
Was Käufer konkret prüfen sollten
Wer heute eine Immobilie kauft, sollte sich nicht allein auf den Energieausweis verlassen. Dieser beschreibt entweder den berechneten Bedarfswert oder den gemessenen Verbrauchswert. Beide sagen wenig darüber aus, was das Gebäude unter realen Nutzungsbedingungen kostet. Sinnvoller ist eine Kombination aus mehreren Quellen:
- Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre einsehen und mit dem Energieausweis abgleichen
- Baujahr und Zustand der Heizungsanlage prüfen, da Geräte nach 20 bis 25 Jahren häufig getauscht werden müssen
- Dämmung von Keller, Dach und Fassade durch einen unabhängigen Energieberater bewerten lassen
- Förderfähigkeit möglicher Sanierungsmaßnahmen vor dem Kauf klären
Ein Energieberatungsgespräch kostet in der Regel zwischen 300 und 800 Euro, kann aber Investitionsfehler von fünf- bis sechsstelliger Größenordnung vermeiden. Die BAFA fördert solche Beratungen mit bis zu 80 Prozent der Kosten.
Langfristige Marktveränderung oder temporärer Effekt?
Die entscheidende Frage ist, ob der Bedeutungszuwachs energieeffizienter Immobilien strukturell bleibt oder wieder nachlässt, sobald die Energiepreise moderat werden. Die Evidenz spricht für ersteres. Die CO2-Bepreisung, die in Deutschland seit 2021 gilt und bis 2026 auf mindestens 65 Euro je Tonne steigen soll, macht fossile Energie systematisch teurer. Die europäische Gebäuderichtlinie schreibt zudem vor, dass die schlechtesten Bestandsgebäude bis 2033 auf Mindeststandards gebracht werden müssen. Das erhöht den Druck auf Eigentümer von Klasse-F- und Klasse-G-Objekten zusätzlich.
Für den Markt bedeutet das: Energieeffizienz ist kein Verkaufsargument mehr, das man optional einsetzen kann. Sie ist zum strukturellen Preisfaktor geworden, der sich in Bewertungen, Finanzierungskonditionen und Käuferentscheidungen niederschlägt. Wer das versteht, vermarktet besser, kauft klüger und spart am Ende erheblich.
