Gastronomieimmobilien haben unter Investoren keinen leichten Stand. Hohe Betreiberfluktuation, saisonale Abhängigkeiten und die Nachwehen der Pandemiejahre haben das Segment in vielen Portfolios weit nach hinten geschoben. Doch wer genauer hinschaut, findet in einer spezifischen Nische erstaunlich belastbare Zahlen: Biergartenstandorte in frequenzstarken Lagen entwickeln sich 2026 zu einem der diskutierten Themen unter spezialisierten Gewerbeimmobilien-Investoren.
Warum Biergärten als Immobilienkategorie funktionieren
Ein Biergarten ist zunächst einmal eine Freifläche mit Bewirtungsrecht. Genau das macht ihn immobilientechnisch interessant: Der Bodenwert bleibt unabhängig vom Gastronomiebetrieb bestehen, und die Nachnutzungsoptionen sind breiter als bei einem klassischen Restaurantgebäude. Kombiniert mit einer stabilen Betreiberstruktur entsteht ein Investmentvehikel, das zwischen Gewerbe- und Sonderimmobilie liegt.
Hinzu kommt ein struktureller Nachfrageeffekt: Während die Innengastronomie seit 2020 mit steigenden Fixkosten und sinkender Auslastung kämpft, hat der Außengastronomiebereich in deutschen Großstädten eine bemerkenswerte Resilienz gezeigt. In München, Berlin-Mitte und Hamburg lagen die Außenumsätze pro Sitzplatz 2024 laut Branchenerhebungen des DEHOGA um bis zu 18 Prozent über dem Niveau von 2019. Das sind keine Ausreißer mehr, das ist ein Trend.
Lagekriterien: Was einen funktionierenden Standort ausmacht
Nicht jede Fläche mit Bestuhlung und Zapfhahn trägt. Die entscheidenden Lagekriterien für Biergartenstandorte mit Renditepotenzial lassen sich in drei Kategorien unterteilen:
- Fußfrequenz und Erreichbarkeit: Standorte an Parkrändern, Gewässern oder in der Nähe von ÖPNV-Knotenpunkten zeigen deutlich stabilere Belegungszahlen. Der Augustinerkeller in München zieht beispielsweise einen erheblichen Teil seiner Gäste aus dem direkten Einzugsgebiet des Hauptbahnhofs.
- Genehmigungslage: Bestandsgenehmigungen für Außengastronomie sind in vielen Innenstadtlagen kaum noch zu bekommen. Ein Objekt, das bereits über ein gültiges Bewirtungsrecht für 300 oder mehr Außenplätze verfügt, hat einen regulatorischen Burggraben, den Neubewerber nicht einfach überwinden können.
- Schattensituation: Klingt banal, ist es nicht. Biergartenstandorte unter altem Baumbestand erzielen bei sommerlichen Temperaturen eine um durchschnittlich 35 Prozent höhere Verweildauer als vollsonnige Flächen. Das schlägt sich direkt in Konsumwert pro Kopf nieder.
Renditekennzahlen und was sie bedeuten
Bei spezialisierten Gastronomieimmobilien rechnen Investoren üblicherweise mit Nettoanfangsrenditen zwischen 5,5 und 8,5 Prozent. Biergartenstandorte der oberen Kategorie, also mit Bestandsgenehmigung, Lagegunst und nachgewiesenem Betreibertrack, bewegen sich eher im Bereich 6 bis 7,5 Prozent. Das liegt über dem Niveau von Einzelhandelsobjekten in Mittelstädten, aber unter dem mancher Logistikimmobilien.
Was die Kennzahl alleine nicht zeigt: die Volatilität. Gastronomieimmobilien reagieren sensibler auf Betreiberwechsel als etwa Büroobjekte. Ein Mietausfallrisiko von 10 bis 15 Prozent sollte in der Kalkulation stets eingeplant werden, besonders wenn kein langfristiger Pachtvertrag mit bonitätsstarkem Betreiber vorliegt. Als Faustregel gilt: Pachtlaufzeiten unter zehn Jahren ohne Verlängerungsoption sind für institutionelle Investoren meist ein Ausschlusskriterium.
Wer sich tiefer in die betriebswirtschaftlichen Grundlagen und Standortfaktoren einarbeiten möchte, findet im Biergarten-Segment inzwischen auch spezialisierte Informationsangebote, die über das klassische Gastronomierecht hinausgehen und Betriebskonzepte systematisch aufbereiten.
Pachtstrukturen und Betreibermodelle im Vergleich
Die Wahl des Bewirtschaftungsmodells hat direkte Auswirkung auf das Risikoprofil der Immobilie. Grundsätzlich gibt es drei gängige Strukturen:
| Modell | Risiko für Eigentümer | Renditechance |
|---|---|---|
| Festpacht (langfristig) | Gering | Moderat, planbar |
| Umsatzpacht | Mittel | Höher bei Toplagen |
| Eigenbetrieb durch Eigentümer | Hoch | Maximal, aber operativ |
Umsatzpachtmodelle gewinnen in Bayern und Baden-Württemberg an Bedeutung, weil Brauereien dort zunehmend als stille Kommanditisten auftreten und die Betriebsrisiken teilweise übernehmen. Das verändert die klassische Eigentumsstruktur, gibt dem Investor aber Sicherheit durch einen finanzstarken Mitakteur.
Risikofaktoren, die 2026 besonders zu gewichten sind
Die Rahmenbedingungen haben sich in den letzten zwei Jahren spürbar verändert. Drei Faktoren verdienen besondere Aufmerksamkeit:
- Personalkosten: Der Mindestlohn liegt 2026 bei 13,90 Euro. Für saisonale Außengastronomie mit 20 bis 40 Aushilfskräften bedeutet das gegenüber 2021 eine Kostensteigerung von rund 40 Prozent in diesem Bereich. Betreiber, die das nicht kalkulatorisch abgebildet haben, geraten schnell unter Druck.
- Klimarisiko: Hitzesommer sind gut für den Biergarten, Regensommer nicht. Die Wettervarianz der letzten fünf Jahre war überdurchschnittlich hoch. Betreiber ohne Wetterschutzkonzept (Überdachung, Indoor-Option) haben schlechtere Auslastungskurven.
- Kommunale Auflagen: Lärm- und Ordnungsrecht werden in deutschen Städten schärfer ausgelegt. Berlin hat 2024 in mehreren Bezirken Öffnungszeiten für Außengastronomie auf 22 Uhr begrenzt. Das kostet zwei bis drei Umsatzstunden pro Tag und kann die Pachtfähigkeit des Betriebs deutlich senken.
Fazit: Selektives Investment mit echter Substanz
Biergartenstandorte sind kein Massenmarkt. Das Angebot an wirklich investierbaren Objekten ist eng, die Due Diligence aufwendiger als bei standardisierten Gewerbeimmobilien. Wer aber bereit ist, Genehmigungslage, Betreiberhistorie und Lagequalität sorgfältig zu prüfen, findet 2026 ein Segment vor, das stabile Cashflows mit echtem Substanzwert verbindet.
Entscheidend ist die Trennung zwischen Immobilienwert und Betriebsergebnis. Ein Biergartengrundstück in bester Münchner Stadtrandlage mit gültigem Bewirtungsrecht für 500 Plätze hat einen Wert, der weitgehend betreiberunabhängig ist. Genau das ist der Kern der Investmentthese, und genau das unterscheidet diese Nische von gewöhnlichen Gastronomieobjekten.
