Wer in Süddeutschland nach einem Wohnort sucht, denkt zuerst an München, Augsburg oder Ulm. Kaufbeuren, kreisfreie Stadt im Ostallgäu mit rund 46.000 Einwohnern, taucht in diesen Gesprächen seltener auf. Das könnte sich als Fehler erweisen. Die Stadt bietet eine Kombination aus überschaubaren Immobilienpreisen, solider Infrastruktur und echter Nähe zur Natur, die größere Städte in dieser Form nicht mehr liefern können.
Strukturdaten: Was Kaufbeuren von anderen Allgäu-Städten unterscheidet
Kaufbeuren ist eine von drei kreisfreien Städten im Allgäu, neben Kempten und Memmingen. Das bedeutet: eigene Stadtverwaltung, eigenes Schulnetz, direkte Förderzuständigkeiten. Die Stadt liegt auf etwa 700 Metern Höhe, hat einen eigenen Bahnhof mit direkter Verbindung nach München in rund 80 Minuten und nach Augsburg in knapp einer Stunde. Das Pendleraufkommen in Richtung Augsburg ist in den letzten Jahren gestiegen, weil die Immobilienpreise in Kaufbeuren deutlich unter dem Augsburger Niveau liegen.
Die Bevölkerungsentwicklung zeigt seit 2018 ein leichtes, aber stabiles Wachstum. Gleichzeitig ist die Stadt flächenmäßig begrenzt, was den Wohnungsmarkt mittelfristig unter Druck setzt. Bauland innerhalb des Stadtgebiets wird knapper. Wer jetzt kauft oder baut, tut das in einem Markt, der sich strukturell verengt.
Immobilienpreise 2026 und Ausblick 2026
Für Eigentumswohnungen lagen die Angebotspreise in Kaufbeuren Ende 2024 zwischen 3.200 und 4.600 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Baujahr. Neubauten in zentralen Lagen nähern sich der oberen Grenze, Bestandswohnungen aus den 1980er und 1990er Jahren sind noch deutlich darunter zu finden. Zum Vergleich: In Kempten werden für vergleichbare Objekte 4.000 bis 5.500 Euro aufgerufen, in Augsburg teilweise über 6.000 Euro.
Einfamilienhäuser im Stadtgebiet kosten im Median rund 480.000 bis 550.000 Euro. In den umliegenden Gemeinden wie Biessenhofen oder Stöttwang liegt das Preisniveau noch einmal zehn bis fünfzehn Prozent darunter, was für Familien mit Auto relevant ist. Für 2026 erwarten lokale Makler eine moderate Preisstabilisierung, keine drastischen Rückgänge, aber auch keine Preissteigerungen wie in den Jahren 2020 bis 2022. Die Nachfrage ist solide, das Angebot bleibt knapp.
Lebensqualität: Was die Stadt konkret liefert
Wer sich mit Kaufbeuren beschäftigt, stößt schnell auf ein Stadtbild, das vom mittelalterlichen Kern mit Stadtmauer und Blasiuskirche geprägt wird und dabei gleichzeitig funktional ausgebaut ist. Das Klinikum Kaufbeuren-Ostallgäu versorgt die Region mit einem vollständigen Angebot, inklusive Notaufnahme und Geburtshilfe. Das ist für Familien mit Kindern oder ältere Käufer kein unwichtiger Punkt.
Das Schulsystem ist vollständig ausgebaut: Gymnasium, Realschule, Wirtschaftsschule und Berufsschule sind vorhanden. Für Familien entfällt der Schulweg in die nächste größere Stadt. Der Stadtpark, die Lage am Fluss Wertach und die kurzen Wege in die Allgäuer Alpen machen Freizeitgestaltung ohne langen Anfahrtsweg möglich. Das Skigebiet Nesselwang liegt unter 30 Kilometer entfernt.
Schwächen, die man kennen sollte
Kaufbeuren ist kein Universitätsstandort. Wer auf ein lebendiges akademisches Umfeld angewiesen ist oder auf einen vielfältigen Kulturkalender, wird Abstriche machen müssen. Die Gastronomiedichte liegt deutlich unter dem Niveau einer Universitätsstadt. Auch das Angebot an öffentlichem Nahverkehr innerhalb der Stadt ist überschaubar. Wer kein Auto hat, kommt im Alltag an einige Grenzen.
Der Arbeitsmarkt vor Ort ist industriell geprägt, mit Schwerpunkten in Maschinenbau, Medizintechnik und Textilverarbeitung. Wer in anderen Branchen tätig ist, pendelt häufig. Das Homeoffice-Potenzial hat diese Situation in den letzten Jahren entschärft, aber nicht vollständig aufgelöst.
Für wen Kaufbeuren konkret interessant ist
Die Stadt eignet sich besonders für drei Zielgruppen:
- Familien mit mittlerem Einkommen, die Wohneigentum anstreben und in München oder Augsburg keine realistische Kaufoption mehr sehen.
- Pendler nach Augsburg oder München, die zwei bis drei Tage pro Woche im Homeoffice arbeiten und die restlichen Tage eine direkte Bahnverbindung nutzen können.
- Ältere Käufer oder Rückkehrende, die aus der Region stammen, eine ruhige Lage mit vollständiger medizinischer Versorgung schätzen und keine Bereitschaft haben, die üblichen Großstadtpreise zu zahlen.
Für Berufseinsteiger oder Personen unter 30 ohne gefestigte regionale Bindung ist Kaufbeuren dagegen selten die erste Wahl. Die fehlende Hochschule und das begrenzte Nachtleben sprechen eine klare Sprache.
Mietmarkt: Alternativen zum Kauf
Wer nicht kauft, mietet. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage werden in Kaufbeuren aktuell zwischen 900 und 1.200 Euro Kaltmiete aufgerufen. Das ist im Allgäu-Vergleich moderat, im Bundesvergleich unauffällig. Neubauten liegen teilweise über 14 Euro pro Quadratmeter, Bestandswohnungen ab etwa 10 Euro. Der Leerstand ist gering, die Fluktuation niedrig. Vermieter haben tendenziell die stärkere Position.
Für Investoren ist der Mietmarkt interessant, wenn man langfristig denkt. Die Bruttomietrendite liegt je nach Objekt bei drei bis vier Prozent, was angesichts der Preisstabilität und der strukturellen Nachfrage vertretbar ist. Spekulationsgewinne durch schnelles Weiterverkaufen sind in diesem Markt keine realistische Strategie.
Fazit: Kaufbeuren ohne Euphorie einschätzen
Kaufbeuren ist keine Geheimtipp-Metropole und keine Stadt im Aufschwung-Hype. Es ist eine mittelgroße bayerische Stadt mit funktionierender Infrastruktur, moderaten Immobilienpreisen und einem Lebensalltag, der nicht spektakulär ist, aber verlässlich. Für bestimmte Lebenssituationen ist das genau das Richtige.
Wer 2026 ernsthaft plant, Eigentum im Allgäu zu erwerben, sollte Kaufbeuren nicht überspringen. Die Preisentwicklung der nächsten Jahre wird von der Verfügbarkeit neuer Bauflächen abhängen. Wer früh kauft, kauft in einem Markt, der strukturell eher knapper als großzügiger wird. Das ist kein Versprechen, aber ein Argument, das man ernst nehmen sollte.
