Wer ein Gebäude plant und baut, stößt früh auf einen Begriff, der auf den ersten Blick sperrig klingt: das Leistungsbild Gebäude. Dahinter steckt jedoch eine der zentralen Grundlagen des deutschen Planungs- und Bauwesens. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, gliedert die Leistungen von Architekten in neun Leistungsphasen. Jede Phase hat einen klar definierten Inhalt, eigene Grundleistungen und einen bestimmten Anteil am Gesamthonorar. Wer diese Struktur nicht kennt, verliert schnell den Überblick, welche Leistungen bereits erbracht sind, welche noch ausstehen und wer für was verantwortlich ist.
Was das Leistungsbild Gebäude regelt
Die HOAI unterscheidet zwischen Grundleistungen und Besonderen Leistungen. Grundleistungen sind jene Tätigkeiten, die für eine ordnungsgemäße Erfüllung eines Auftrags in der Regel erforderlich sind. Besondere Leistungen gehen darüber hinaus und müssen gesondert beauftragt und vergütet werden. Das ist keine akademische Unterscheidung, sondern hat unmittelbare Konsequenzen für Verträge und Honorarstreitigkeiten.
Ein konkretes Beispiel: Die Erstellung eines Raumbuchs gehört nicht zu den Grundleistungen. Wer als Bauherr ein detailliertes Raumbuch erwartet, ohne es ausdrücklich vereinbart zu haben, wird im Streitfall leer ausgehen. Ähnliches gilt für Leistungen wie die Aufstellung eines Bauzeitenplans oder die Dokumentation des Bauablaufs über einfache Protokolle hinaus.
Die neun Leistungsphasen im Überblick
Die HOAI teilt das Leistungsbild Gebäude in folgende Phasen auf, jeweils mit dem prozentualen Anteil am anrechenbaren Honorar:
- Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung): 2 Prozent. Klärung der Aufgabenstellung, Beratung zum Leistungsbedarf.
- Leistungsphase 2 (Vorplanung): 7 Prozent. Erarbeitung eines Planungskonzepts, Kostenschätzung nach DIN 276.
- Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung): 15 Prozent. Durcharbeitung des Planungskonzepts, Kostenberechnung.
- Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung): 3 Prozent. Erarbeitung und Einreichung der Unterlagen für öffentlich-rechtliche Genehmigungen.
- Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung): 25 Prozent. Erarbeitung der Ausführungsunterlagen für alle Gewerke.
- Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe): 10 Prozent. Aufstellung von Leistungsverzeichnissen.
- Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe): 4 Prozent. Einholen und Auswerten von Angeboten.
- Leistungsphase 8 (Objektüberwachung): 32 Prozent. Bauüberwachung, Koordination, Abnahme.
- Leistungsphase 9 (Objektbetreuung): 2 Prozent. Überwachung der Mängelbeseitigung innerhalb der Gewährleistungsfrist.
Auffällig ist das Gewicht der Leistungsphase 8 mit 32 Prozent des Gesamthonorars. Das spiegelt den tatsächlichen Aufwand wider: Die Bauüberwachung ist zeitintensiv, erfordert Präsenz auf der Baustelle und birgt erhebliche Haftungsrisiken. Viele Bauherren unterschätzen diesen Punkt und beauftragen Architekten nur bis zur Genehmigungsplanung, was später zu Koordinationsproblemen und Mehrkosten führen kann.
Honorar berechnen: Anrechenbare Kosten verstehen
Das Honorar richtet sich nicht nach dem tatsächlich abgerechneten Baupreis, sondern nach den sogenannten anrechenbaren Kosten. Diese werden auf Basis der Kostenberechnung ermittelt und umfassen nicht alle Baukosten. Grundstückskosten, Finanzierungskosten und Ausstattungskosten ohne Baukostenbezug bleiben außen vor.
Für ein Einfamilienhaus mit anrechenbaren Kosten von 500.000 Euro bewegt sich das Architektenhonorar für alle neun Leistungsphasen je nach Honorarzone zwischen etwa 55.000 und 80.000 Euro. Die Honorarzone richtet sich nach der Schwierigkeit des Projekts: Eine schlichte Lagerhalle liegt in Honorarzone I oder II, ein aufwendiges Kulturgebäude in Zone IV oder V.
Fachkundige Beratung ist bei diesen Berechnungen Gold wert. Wer die Systematik des Leistungsbild Gebäude kennt, kann Angebote von Architekten besser einschätzen und erkennt, ob Leistungen fehlen oder überteuert sind.
Häufige Fehler in der Praxis
In der Praxis treten immer wieder dieselben Probleme auf. Drei davon sind besonders folgenreich:
Unvollständige Beauftragung: Nicht selten werden nur einzelne Leistungsphasen beauftragt, ohne dass die Lücken durch andere Fachleute geschlossen werden. Wer zum Beispiel auf die Leistungsphase 6 und 7, also Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe, verzichtet, riskiert Leistungsverzeichnisse mit Lücken und Angebote, die schlecht vergleichbar sind. Das treibt die Baukosten in die Höhe.
Falsche Kostenbasis: Wird die Kostenberechnung nach Leistungsphase 3 deutlich überschritten, ohne dass der Vertrag eine Anpassungsklausel enthält, entstehen Konflikte über das tatsächlich geschuldete Honorar. Eine frühzeitige vertragliche Regelung zu Kostenüberschreitungen schützt beide Seiten.
Mängelrügen ohne Dokumentation: In der Leistungsphase 8 ist die lückenlose Dokumentation von Bauabläufen, Mängelanzeigen und Abnahmeterminen entscheidend. Fehlt diese, können Gewährleistungsansprüche gegenüber Bauunternehmen kaum durchgesetzt werden.
Sonderfall: Teilleistungen und stufenweise Beauftragung
Große Bauherren und öffentliche Auftraggeber arbeiten häufig mit stufenweiser Beauftragung. Das bedeutet: Der Architekt erhält zunächst nur den Auftrag für die Leistungsphasen 1 bis 4. Erst nach positivem Abschluss der Genehmigungsplanung werden die weiteren Phasen freigegeben. Diese Vorgehensweise reduziert das finanzielle Risiko des Bauherrn, führt aber auch dazu, dass Architekten in frühen Phasen mit unsicherer Perspektive planen.
Wichtig dabei: Bereits in der Grundlagenermittlung sollte schriftlich festgehalten werden, welche Leistungsphasen im Gesamtauftrag vorgesehen sind, auch wenn sie zunächst nicht beauftragt werden. Das verhindert spätere Auseinandersetzungen darüber, ob der Architekt bei Abruf einer weiteren Stufe ein neues Honorarangebot vorlegen darf oder an frühere Konditionen gebunden bleibt.
Änderungen durch die HOAI 2026
Die HOAI wurde 2021 reformiert, nachdem der Europäische Gerichtshof 2019 die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze für unionsrechtswidrig erklärt hatte. Seitdem gelten die Honorartafeln nur noch als Orientierungswert. Vertragsparteien können frei vereinbaren, was sie wollen. In der Praxis orientieren sich die meisten Verträge aber weiterhin an den Honorartafeln, schlicht weil diese eine akzeptierte Referenzgröße darstellen.
Was sich strukturell nicht geändert hat: das Leistungsbild selbst. Die neun Phasen, die Grundleistungen und die prozentualen Anteile sind geblieben. Wer also mit dem Leistungsbild Gebäude vertraut ist, kann Architektenverträge auch unter der aktuellen Rechtslage souverän lesen und bewerten.
Für Bauherren, Projektsteuerer und alle, die regelmäßig mit Architektenverträgen zu tun haben, lohnt sich eine systematische Auseinandersetzung mit dem Leistungsbild. Sie spart im Streitfall Zeit, Geld und Nerven, und sorgt dafür, dass alle Beteiligten vom ersten Tag an wissen, wer was schuldet.
